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深入推进住宅物业管理方式创新浦东用规模化、

作者:天博 发布日期:2021-03-01 12:27



  “人民城市”理念正在浦东新区物业行业落实落地——经过两年多的探索和推进,住宅物业管理规模化、市场化、区域化发展经验已渐成熟,以高东镇为试水样本,目前初步形成了高桥镇凌桥社区、北蔡镇动迁房、陆家嘴老旧小区等不同类型的区域化管理样本,同时全面启动曹路、周家渡、祝桥等区域化管理方案,让越来越多的居民在美丽家园安居。

  住宅小区类型复杂、历史遗留问题众多、住宅物业管理单位数量较多、管理水平良莠不齐……随着老百姓对生活品质的需求不断提高,高桥镇物业行业的问题愈发凸显。如何破题?该镇的路径是,通过市场竞争的机制、居民自主选择的方式,引入管理理念先进、管理成效显著的物业企业,同时调整物业管理范围,从而达到物业管理单位优胜劣汰、物业管理区域划分清晰,物业管理资源配置合理,实现物业管理水平提升。

  2019年,高桥镇凌桥社区率先起步。社区通过“业主选聘+代理托管”的方式淘汰了管理落后的2家物业。这一过程中,为保证小区物业管理的平稳过渡,原小区物业收费标准保持一年不变;原小区物业员工原则上由新物业接收。由此,凌桥社区物业初步形成了区域化整合。随后,高桥镇又通过整合小而散的物业企业,解决了潼港一村、潼港前六村、欧高路138弄等多个小区的多家管理难题。

  得益于市场竞争机制的引入,高桥镇物业管理一成不变的格局实现了突破,物业服务的提升最终惠及小区居民。2020年,通过“转角花园”等一批微更新项目,潼港八村、海高二村等老旧小区的绿化环境得到改善;通过加装人脸识别系统、电瓶车电梯车阻系统等智能化改造,中凌东港等一批动迁商品房的居民更有了安全感;东港丽景苑小区中心广场改造项目采用新型科技材料——透水性混凝土,不仅解决了小区路面积水问题,也为居民休闲活动创造了安全、方便、舒心的场所。

  物业服务的区域化、规模化管理,也给北蔡的物业服务带来了“翻天覆地”的变化。“小、散、乱、难”一直困扰着这里的物业管理。具体来说,该区域产业面积不到1万平方的小区有13个,3万以下的有48个;物业企业多、居住小区多;小区产业相互混杂;物业收费难、调价难。

  2020年,北蔡镇房办积极探索,在辖区内培育了汇虹、名东、开伦等8家物业服务企业进入服务单位的备选库。这些企业具有一定的服务规模,关键是有社会责任感,服务态度端正、富有正能量、有迎难而上工作热情。“我们通过停发镇级补贴、正确引导业委会选聘物业等手段,对服务面积不到10万平方米,同时物业管理合同已经到期的公司进行有效整合,通过资源共享,降低物业服务企业运营成本。”相关负责人介绍。

  目前,北蔡镇的锦三角小区、绿川公寓、紫翠高清苑的小区物业已经完成整合。其中,锦三角小区去年8月由新物业公司接管后,小区面貌迎来新气象,2020年物业小区的满意度测评达到了92.86的高分;而稍晚接管的绿川公寓,满意度也提升至87.2分。

  再来看看陆家嘴街道的松山小区。这个小区建造于20世纪90年代,住宅建筑面积9.6万平方米,曾是物业公司最多的小区。由于小区开发较早,小区内的房屋性质多样,有动迁房、系统公房、直管公房,小区也由潍坊物业、黄浦建设、新厦物业、驰园等4家物业管理,各自为政。2019年前,这里地散枯叶、杂草丛生、道路破损。除此之外,小区内还有福山外国语小学、冰厂田幼儿园、市政绿化等学校和单位,车辆进出频繁、人员杂乱,小区居民对物业管理等方面的投诉非常多。

  随着小区业委会的换届改选,街道房办和居委会协商后,决定借此时机,彻底解决松山小区物业管理中的根子问题——改变多家物业管理,通过物业归并,实施物业管理一体化。经过街道、房办、居委多方努力,新的业主大会顺利新建,并且选聘了新的物业公司——号众物业,对整个小区进行统一管理。新物业公司正式接管松山小区后,积极配合居委、业委会对小区进行管理,大刀阔斧对小区破损的玻璃窗全部更换,绿化全面补种、引入专业化保安。同时,街道在小区硬件设施方面也加大投入,使小区面貌有了很大改善。

  物业服务的提升,也顺利突破了物业费提价的“瓶颈”。据了解,以前小区的4家物业公司收费标准不一,为统一收费标准,居委、业委会和物业除在小区基础设施上进行更新改建外,也在管理上不断提升,制定新的小区公约、停车管理规定等,取得了不错的成效。2020年,小区业主大会成功将物业费统一提高到每月1元/平方米,实现了物业管理的良性循环。今的松山小区绿荫开道、松棵迎宾,在身处静雅之中,耳畔时而会飘入琴弦的清和音璇,慢静之中也会感受到律动,是公园,也是宜居的小区。居民也从物业区域化发展中感受到了满满的幸福感。

  “目前,曹路、周家渡、祝桥也启动了区域化管理方案。”浦东新区物业管理中心负责人告诉记者。比如,曹路镇去年共引入3家社会企业参与物业服务市场,淘汰物业企业1家,涉及17个旧住房小区;祝桥镇通过听取听证、方案审核、集体评审等规范程序,从挖掘引入优质物业服务企业、托管过度、优胜劣汰到形成“三化”管理模式,稳步推进区域物业20个住宅小区、区域总面积共153.24万平方米的物业市场化工作。

  据悉,浦东新区建交委物管条线不断总结已有经验,坚持政府引导与业主自治相结合,属地管理与行业指导相结合,逐步形成面上统筹规划、分类实施,块上因地制宜、精准指导的推进模式,推动物业服务管理走向规模化、市场化、区域化,助力住宅小区物业服务体系提质增能。2020年共淘汰街镇区域性物业企业52家。

  今年,浦东还计划淘汰30家服务质量较差的小微物业服务企业,打造一批规模化区域管理样本。其中,建立负面清单是重要举措之一。根据物业企业合同履约和社会责任履行评价,采信热线投诉、满意度实效测评等客观评价分值,物业管理部门将对全区现有的2855个住宅小区和485家物业服务企业梳理,重点围绕45家差评且小微企业和10个多家管理小区,建立小区、企业负面清单,推动建立区域物业企业淘汰机制,形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境。

  此外,管理部门将精准指导和赛马机制相结合,比如全区面上尽快制定形成政策性指导文件,加强对街镇“三化”工作指导等。同时,通过党建引领、三驾马车协同、物业价格评估、物业信息账目公开、酬金制计费、公共收益入账等多种行业管理手段,推进物业服务“质价相符”。

  原标题:《深入推进住宅物业管理方式创新,浦东用规模化、市场化、区域化发展换来百姓更安居》

天博